渝北团购的简单先容（重庆团购平台怎么样）

　　择要：本钱都贡献给银行、当局和中介了

　　本文为“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）公号原创文章，未经授权，克制转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处（包罗ID）和作者，谢谢！

　　撰文|张银银

　　这次外地炒房客在重庆购房有个特性，高层“豪宅”为主。固然，这个豪，放到京沪深不算什么，至少代价不算什么，也就一万多两万。

　　此中，很故意思的一点是，重庆从前不怎么火的大平层，一下子成为卖菜大妈都知道的高端楼市产物。不外，朝天门谁人最贵的来福士，听说要卖四五万，但人家淡马锡hold得住，不到末了不开盘。史诗级大平层还禁绝备给你们炒。

　　然后，热炒的具体哪几个项目，着实屈指一数就知道。开辟商也没给“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）广告费，张银银就不给他们做广告了。

　　反正这次重庆楼市热钱会合的地区就那几个，说更具体点就那十多二十个盘。为什么是他们，由于地区热，由于相对稀缺，由于品格相对高。这个思绪好像是对的。

　　1、有关重庆房子的误会

　　正如“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）已往说过很多次的，重庆房子的出租收益率远高于北上广深，性价比极高。固然了，京沪的投资者都是想着资产溢价，动辄翻倍，谁去在乎那点租金。

　　可如许的逻辑，在重庆短期真能实现？

　　这次房产税和调控的因素先留着下文说，先说说重庆房子异于外地的特点。

　　重庆本地部分人大概风俗了，但外地到重庆的游客一样平常第一时间就会发现，重庆房子的容积率着实是太高了。但这并不代表重庆新建楼盘绿化就很差，实际上哪怕是重庆的公租房绿化率拿到一些都会去比，仍旧不算差。整个都会绿化率高，在国内排名火线，是重庆的长处。

　　同时嘛，就要呵呵呵了，重庆房子高、佳构板房比例不高。至于如许好不好，看你本身。

　　很多外地人不知道，重庆城镇住宅的地皮利用年限远低于天下其他地方的70年，只有50年，贸易（一些公寓实际是贸易用地）乃至只有40年。重庆很多楼盘的拿地时间着实已经不短，特别是一些大盘，很多多少年前就出让的地皮，等房子盖好，已经已往好几年，乃至10年之久的都有。以后地皮实用期到了后，怎么办？始终是个隐患和焦急。

　　这么一折算后，你就知道，重庆房子的代价着实被低估了。

　　别的尚有一个误会，外界老喜好说重庆主城区按照套内计价。你以为从一些机构那边看到的重庆房子代价是套内代价，歉仄，大部分不是。你去看重庆这些年的购房条约，套内、建面代价都有写。置业顾问热衷说建面代价啊，听起来低，赶紧买呗。

　　开辟商做广告、到处传播的代价着实重要也都是建面代价。老一代确实尚有说套内代价的传统，但年轻人的头脑和具体环境早已经跟上天下步调。

　　至于那帮开辟商不给黄sir面子，立刻盼望不要再说什么套内，要和天下同等。着实，真没什么，不外是把既成究竟稳妥当当落地，为补涨营造更好氛围。

　　2、重庆炒一套100万的房子年本钱10万以上

　　该说说重庆的炒房本钱了。

　　“三无”购买独栋商品住宅和高档住房构筑面积买卖业务单价在上两年主城九区新建商品住房成交构筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

　　税率要说也不算高。但是每年都要交的话，想起来就有点后怕了，假如手上烫几年，房子涨幅不敷的话，折腾几年小赚会让本身内心很不爽。

　　固然，这大概催生中介专门资助办理假工作、署理缴个税、署理缴纳社保、署理注册公司等买卖。终极大概导致，对外地三无职员首套房就征房产税这一调治本领被消解、倾轧。

　　这一担心，是否创建，关键在重庆官方对“有无工作”、“有无公司”的认定以缴纳社保、企业实际策划并缴税为核心标准。假如口子留太大，随意解读，大概放水，那很快就会被看破。

　　如今网上已经开始传重庆主城各区对“三无”购房职员的具体认定，最严格的区听说不但要社保，转手后房子都还要不停交房产税。假如真是云云，锋利了。固然了，从网上传播的信息看，大部分区要求不算太严厉。如今反正已经开始实行，打擦边球的避税，着实也是下个年度的事变了。话说返来，下个年度还是否有须要对“三无”首套房征房产税都不肯定。形势一天一个变。

　　本日，我们先说严厉的吧。

　　假如最热的地区有工作以必须缴纳6个月大概1年社保，按照如今重庆市最低社平工资6折为社保基数的话，加上署理费用，外地“三无”炒房者要证明本身在重庆“有工作”，将付出最最少1万元左右的本钱，乃至更高。

　　社平工资每年都在涨，这就贫苦了。有的人说，既然买了房了，可以选择落户，特别是买得相对大的，重庆落户要求不高。题目是，都是专门跑来投资的，真把户籍转到重庆了，以后其他都会咋整？特别是北京上海的，他们多舍不得本身那边的家业啊！

　　固然，对于那些非京沪深的人来说，转户重庆也是个办法。这是后话了，先不多说。

　　我们继承算重庆投资房产的其他本钱。机票、食宿等费用，算3000块，来一趟就买，这个本钱不高吧。假如来几趟那就更多了。

　　假如“三无”炒房者在重庆的购房，利用了资金杠杆。应该说，以炒房为目标的人，很多资金都是有本钱的，那么年利率约莫5%。第一年还要各种费用和契税，盘算2万块吧，假如一套房子按照100万元盘算，资金本钱第一年就要7万元。

　　外地人大概不知道，重庆购房尚有个特点，要拿到所谓的扣头价、团购价，必要通过署理看房公司（团购公司），必要缴纳几千到一两万的团购费。这一潜规则，有的都会着实也有。重庆比力广泛，很少有楼盘不必要这一费用。

　　这笔费用我们就算1万元吧。

　　综上，外地“三无”炒房者在重庆购买一套100万元的房子，第一年必要约莫1万元+3000元+7万元+1万元=9.3万元的本钱。是的，本钱都贡献给银行、当局和中介了。多炒几套，得当可以低落本钱哈哈，得有钱！

　　如今，重庆热门地段的房子确实涨了20%大概30%，但是这些新买来的房子能立刻脱手吗？显然不大概，即便能脱手也要新的税费本钱，还要差旅费用。那么，即便刚好一年后就立即脱手，本钱将进步到10多个点，也就是10万元以上的本钱了。

　　假如刚好两年后脱手，又得增长最少6、7万块本钱，那么付出的总本钱至少是16、17个点以上了。假如继承拖下去，那就越来越发毛。本身掂量。

　　3、重庆大平层、如今炒房热门地区房子怎样脱手？

　　外地朋侪大概不相识，重庆如今最热的江北嘴、照母山以及其他两江四岸，固然代价在重庆不低，但优质学区房概念有点伪。重庆所谓最好的中小学根本不在这些地方。

　　置业顾问大概忽悠你，重庆八中渝北校区，江北嘴新鸥鹏的巴川中学。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）免费帮各位外地朋侪表明一下：

　　渝北区的八中新校区不假，但沙坪坝区恐怕永久也不肯意完全失去八中。对了，好像2017年渝北的重庆八中才全面招生。而渝北除了八中，其他好学校好像不多；

　　至于江北嘴新鸥鹏的巴川中学，真不确定哪天建成。而且其办得最出色的初中、国际高中，十多年来不停都在铜梁。如今新鸥鹏在重庆到处说要办巴川中学分校，多听听就风俗了。

　　以是，重庆三北地区所谓学区房概念，真不咋地。重庆本地人为了孩子不必要肯定买这些地方。

　　至于牛叉的大平层，本日重庆的土豪也跟着“三无”一样本身在买，以后他未必须要买你二手的。新贵呢？对，还是有一些，只是不要当重庆是上海、北京，没法比。

　　别的，重庆固然不能和北京上海天津比高考上风，但和天下比还是很有上风的。

　　2016年，张银银的一个亲戚的小孩考了重庆某区理科第一名，然后张银银去盘算了下2016年重庆理科“提前批+一本”的登科率（登科人数/参考人数，留意不是报名流数，由于一些人弃考，实际就反面参考的门生竞争了），竟然高达近22%。

　　这个结果吓了“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）一跳。

　　提前批根本都是较好的平凡大学和军校，以是也应该明白为好大学。也就是说，相对很多省份，重庆的高考压力小得多，学区房本身显得又没那么告急。

　　末了的结果就是，在上述地段投资房产的“三无”职员，假如本身不来重庆居住、工作，这些房子重要卖给谁呢？大概是下一波炒房者和真的土豪。

　　如今对“三无”首套房都征收房产税，你说下一波炒房者乐意立刻来接盘吗？就算他继承看好，可重庆的新盘供应量天下都会第一，他大概也是先买新居。

　　究竟上，去看一下数据就知道，二手房无论在重庆主城区还是多数市区（主城区+都会发展新区，大概整个重庆包罗渝东南、渝东北地区，占比都很低，这和纽约、北京、上海如许的市场有本质差别。

　　而重庆主城区3000万平米，全域重庆4、5千万平米的年贩卖量，以及主城区亿级平米的在建面积，重庆到底有多少房子。重庆已往10多年到底建了多少房子，我的天，有文章算过，本身去看吧。主城区汗青累积有400万套房子左右吧。对了，重庆主城九区建成和在建的公租房大概尚有40万套以上吧。每年重庆主城区还在新增30来万套商品房。

　　重庆主城九区算上农夫、活动人谈锋800多万人，官方至少这么说的。就算1000万吧，实际我感觉也真有1000万人了，人挤人，但他们部分不必要在主城买房。重庆老龄化天下数一数二高，主城年流入生齿最多也就20来万。

　　大量的新居都卖不外来，别说二手房，你该知道为何重庆不是二手房为主了吧。重庆二手房成交比例低，不也恰好阐明大量的人靠投资房地产没赚到多少钱，流畅率太低了，脱手难啊！

　　昨天（1月16日）张银银就说了，有朋侪折腾几年才脱手，尚有的还没脱手。

　　4、主动权在重庆当局

　　不管怎样，没几个真的亏死，重庆主城区30万套，全域重庆近50万套的年销量，险些年年天下第一，就是证据。什么环境都要按照正常节奏来，市场不暴利，但也有利。

　　至于为什么，那么多人近来几个月冲到重庆来？中介、开辟商、前几年的投资人各怀鬼胎，新来的第一拨人以为资产荒、黄sir退休，该轮到重庆了。然后不但搞得本地民气惶遽，也把预备跟风来的“三无”带嗨了，各人一起嗨，狂欢两周就遭冰冻。

　　“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）又要说老故事了，在重庆一个20来万元的公寓（近来涨了些哈），大部分天然气都不通，任意租金千把块。你在北京号称几百万的房子，着实租金也才几千。

　　较高的租金回报率也意味着，投资重庆住宅（最好小户型）、公寓，风险不高。只要地段不是很差，明白周边有租户需求，这类资产设置性价比挺高的。

　　固然，对于想赚快钱的人来说，这点收益好像没劲。而且将来也不知道怎么卖。以是，他们一冲到重庆就是大房子。只要重庆房价不像2013-2015年谁人阶段实际往下走，摊薄资金本钱、略得到一点收益还是妥当的。

　　就是必要点时间。

　　别的，变数不是没有。各人都知道，行政一刀切，限购限贷未必是最好的办法，必不得已时不得不这么做。关键还是要增长供给，大概市场本领调治。比如北京、上海、深圳，地皮供给和生齿吸引力比起来，显着不敷，不数倍增长地皮供给，也可以全面进步容积率，增长房屋供给量，根本不大概稳固房价。

　　临时的收紧调控，只能起一时作用，一旦轻微松动，大概预期大涨，怎么都拦不住这类都会的房价暴涨。

　　重庆此次调控，严格来说也有行政本领。但对外地“三无”职员首套房即征收房产税这一本领，着实更多是一种市场（代价杠杆）调治。也就说，重庆并不限定，一线都会美满是限。

　　你要有钱，你可以来买，但是很歉仄，你是“三无”，那就要对你征税。至于“三无”二套房停贷，这没什么好说的，陵犯到本地人、本地工作人的居住权益了，停贷不奇怪。

　　最值得留意的是地皮供应，近来一年多重庆主城区镌汰显着，不外体量仍旧天下第一。好的方面是地皮单价往上在走。假如将来，固然重要说的是2018年之后，重庆官方故意要得当做高房价，没有外部干扰的话，还是有点戏。

　　故事怎么变，就看将来了。只是这一拨，你要等那么久脱手，而且仅仅小赚的话，真有点烦躁。

　　“杠杆游戏”已入驻以下平台

　　微信、每天快报、财新网、知乎、一点资讯、百度百家、WiFi全能钥匙、本日头条、网易消息、新浪财经头条、搜狐消息、界面、UC云观、脉脉、新浪微博、分答

　　分享，也是另一种赞赏

　　Themoreweshare,Themorewehave

本文链接：https://wwwroot.co/yu-bei-tuan-gou-de-jian-dan-xian-rong.html