中国多数会的房价将来走向怎样？高房价怎样影响财产分配格局？
房地产题目，这是一个转了十几年圈来回折腾也没有办理实际题目，结果就是房价越调越高。那么，房地产到底是过剩还是供不应求？
判定房地产题目，紧张的是搞清到底有多少库存，而且是把一、二、三乃至四线都会都放在这来统计。客岁房子卖的不好，有些人谈到中国的生齿布局，生齿老龄化，以为房地产这辈子再也见不到黄金白银的期间了。
我们的都会化率到底是多少，这个词叫“都会化率”，而不是“城镇化率”，镇一级占都会化率56%的四成。这跟我们非农户口37%差不多，也就是说真正的都会化率不会高出40%。跟其他国家比力，只能算是刚到半山腰。说近来一个调解比力好，东莞、义乌都往上抬的。
国外的都会化率是一个生齿密度的概念，而中国的都会是一个行政概念，一、二、三、四线不知道是根据什么分别的。全天下的都会化根本有一个大的趋势，假如人可以本身决定去那边生存和工作，末了肯定会有七成到八成人住在都会，而且这些人一半以上住在多数会。至本日本东京的生齿还在涨，美国纽约的生齿还在涨。
生齿和地皮的天禀来讲，一百万以上生齿的都会，有很多数字中国应该落在美国和日本之间。假如做的好我们会像美国，假如做的不好则更像日本。比如在生齿聚集度上不像日本那么密，但是肯定比美国密。以是，一百万以上生齿的都会是美国的一半，日本的三分之一。五百万以上生齿的都会还是美国的一半，是日本的四分之一。
我们如今拥有千万级生齿的都会，加上重庆应该算是五个。假如14亿生齿七成住在城里，这七成内里一半以上又在千万级生齿的都会。中国至少缺少10到15个千万生齿的多数会。与其他国家很差别的地方，是我们的生齿不能那么自由地活动，由于你在本地落不了户口。
党的十八届三中全会文件和“十三五”的规划都有很多的表述，在我看来最紧张的信号，是在户籍制度改革上要有相称程度的突破。到2020年，居住证应该是辨认中国公民唯一的证件，不能再分谁是农业户口，谁黑白农户口，同等只有一个居住证。
让生齿自由活动，自主选择居住和生存的地方，这是全天下的一个潮流。
房地产供应不敷的重要是多数会。这些年来，我们总是要打击所谓房地产的谋利需求。实际上，中国的住房需求重要是都会改善性购房加上农村生齿进城造成的。
什么是刚性需求？严格意义上讲刚性需求就是人没有房子住。而中国的住房用地天下第一，农村住房用地在95%以上，纵然在改革开放之前，谁也没有住大街上。都会住房改革之后，多年来为什么尚有人不停在买房子？目标就是改善居住条件的需求。我们有很多房子实际上不太得当居住。都会住房有很多建成年代很早，约莫25%没有独立的厕所和厨房。因此，但凡有了购房本领，人们必须搬到新居子住。
根据第五次和第六次生齿普查的数据，2000年-2010年，中国都会的住房自有率是降落的。中国人喜好储备，攒点钱就要改善本身的居住条件。我们总说要多建80-90平方米的房子，这种政策很可骇。由于实际上，改善型购房中最好卖的是120平方米左右的房子，一家人父母加上孩子住在一起。
我对中国房地产一点都不担心。2014年房地产买卖业务额8万亿人民币，此中85%是首套房，第二套的占15%。正常数字应该是一半对一半，也就是说，很多限购政策把改善型需叱责给挤出去了。只要敢放开限购，购房的需求就出来了。
中国的房地产市场比股票市场可怕得多，老百姓的杠杆太低了。两三百亿的首付贷和一年十万亿的买卖业务量非常小，没有关系。中国大部分人有一套房子，根本没有人睡在街上。从某种意义上讲，我们的付出的本领比一样平常发达国家强的多。我们的房价占收入比重很高，这个不抵牾。美国房贷占GDP的比例，房贷占住民可支配收入的比例还没有我们高呢。
住房库存大概是判定房地产走势最紧张的信息。但是库存数据是不是有代价，起首要看它的一个周期，和我能找到的代价信号是不是能对得上。假如库存多，肯定不会涨价，库存少则肯定涨价。
这是我们从各个都会统计出来的可售住房面积。有个红线叫12个月，是指库存低于12个月就开始涨价，假如远远高出12个月就要贬价。
一线都会个位数库存在半年以上，二线都会在12个月左右，三线都会15个月左右。看一下这边的代价，客岁一线都会北、上、广、深固然是疯涨，本年只剩下三、四个月的库存。二线都会本年三月份已经到10了。三线都会也应该是正增长了。
我们有点奇怪，这些数字并不是本日才出现的。近来限购的几个都会在六个月前就已经看到了。我们对钢铁库存、水泥库存这些产能非常过剩的财产，汗青上都出现过庞大的判定失误。重要缘故起因是做期货的很多投资者，在库存上数据非常散乱，非常不同一。
这是2007年以来的数据。一、二、三线都会的走势有区别吗？大概程度有区别，一线涨的高点，二线涨6%，但是颠簸方向没有区别。
高房价是怎么炼成的？各人说有点像瞽者摸象，摸着尾巴说是一根细绳，摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是，中国的地皮供应国家控制很严，地皮用途也是严格管制，到底用了多少住宅用地，这个数还是有的。
上面这个表是城镇住宅用地占国土面积和城镇建立用地占国土的面积。中国的数字无论是跟美国、日本比，还是跟香港比，我们都低的可怜。在已往十几年地方当局招商引资，提供了大量自制大概低价的工业用地和贸易用地的，末了挤的住宅用地很少。
从中国的地价分布看，农村地皮不能碰，这种地皮从某种意义讲是无价，大概说是小产权房。根据第六次生齿普查的数据，假如我们把小产权房这部分数据拿掉，整个都会的住宅空置率是0。如今多数会相称的住房是靠小产权房增补的，深圳是最多的。北京近来拆掉了很多的小产权房，住房的拥挤程度会直线上升。
贸易用地、工业相干用地肯定是更多了。盖钢铁厂，建水泥厂有GDP，你的地皮贵了人家企业还不来。地方当局招商引资，地皮实际上是低价出卖的。
为什么北、上、广、深供地特别少，相对来说卖住宅用地比力多的是四线大概一些偏远的都会。由于从地方当局的税收泉源来讲，省会都会大概北、上、广、深有很多其他税收泉源，它卖一点地就够花了，但四线都会只能多卖点才够几年花的。
地皮的供给制度，是中国高房价最根本的缘故起因。假如我们的十八亿亩红线就是不能动，如今北京、上海都会面积的一半是农地，剩下的地皮肯定偏贵。2015年整个8.7万亿商品房贩卖额，地皮出让金占37%，其他税收占20%几个点，加起来一共是62%。房价里最贵的一块就是地价，然后是税费。
客岁房地产开辟商上市企业的利润着实挺差的。通常我们以为房地产是暴利行业，但是已往两年利润直线降落。地价很贵，又不能融资，逼它借高利贷，盖起来又卖不出去，以是很多开辟商急着要转型。
对房地产的调控，限购不管用，限贷不管用，加税也不管用。上世纪八十年代末，日本的边际税率到达过80%，也没能拦住房价上涨。由于在供不应求的时间，克制了一段时间房价随着收入上涨又返来了。住民的大部分收入和付出放在到房子上，使得社会财产的分配极度恶化，同时造成社会之间的活动性非常差。
限购、限贷政策黑白常不好的。香港在已往三年，一千万港币的房子首付是五成，重要是它供给有限。假如能交得起这个首付，你就进入到这个俱乐部，就可以坐享地价上涨。交不起首付的就只能呆在表面，这更加大了财产收入分配的恶化。
什么政策管用？加大地皮供应。近来终于听到好消息，说北京、上海要加大地皮供应了。
将来我盼望看到，规复2004年停掉的跨省换地。要掩护农地，这块农地为什么要在重庆旁边呢，挨着市郊很近，我拿这块地换个远一点的可不可以？
就算要18亿亩红线的农地必须要搞农业，干嘛非要拿上海、北京的一半地皮来种地呢？能不能用它跟东北、山西换点地呢？跨省换地已往搞过，2004年被叫停。特别是西北、东北有些都会出现一些国企的困难，置换地皮大概是潜伏办理一些题目的方法。
我们是要对掩护农地和粮食自给自足给予很大的关心，但是跨省换地是不是也可以进步地皮利用服从？北京、上海一半以上的地皮如今还是农地，比如北京是个缺水的都会，然而北京的水资源七成用于农业生产，此中的服从和可承载力等很多题目都值得商讨。
我们夸大粮食自给自足，至少八成要自给自足，近来有个新政策要推动土豆成为一个主粮，这个也是好办法。由于种大米种小麦自给自足很难了，我们的粮价比国外贵了50%，种土豆估计就有盼望了。它的背后就是说，地皮相对来说稀缺了。
假如有些地皮由于某些缘故起因不能碰，比如说日本掩护农地的政策，除了导致收入分配恶化，影响代际之间活动，更紧张的是使都会丧失了竞争力，由于地价太贵了，房价太贵了，人的本钱太贵了，末了整个都会的竞争力就掉下来了。
假如有人比你自制，你就会丧失竞争力。我们的背面有印度，有东南亚以及非洲国家，我们把本身搞贵了，就会丧失竞争力。如今北京雇一个员工大概雇一个保姆贵的离谱，为什么？他们的住是一个非常大的题目。
在如许的供地制度下，当局能不能做的好一点？当局拿了这么大一块地皮，要不要一次性拿？卖地以后能不能做一些公租房、廉租房？重庆的GDP发展速率天下第一，房价已往五年涨了12%，是最低的，而且重庆是唯一从来没有限购过的都会，吸引了大批非户籍生齿入户。作为一个国家，要做到居者有其屋，当局在房地产市场中可以发挥很大的作用。廉租房也好，公租房也好，北京、上海盖的太少了。
重庆的履历，办理了相称大的一部分需求，而且当局的财务做的也不错。新加坡也有现成的履历摆在那边。假如我们还像已往十年，房价一上来就限购、就限贷、就涨税，房价肯定会越调越高。各人会以为这一次没有买就错过了一次机遇，这实际上不是一个好的征象，早晚是要出题目的。我曾经说过，要对中国的房价有点想象力。
中国的房价跟股票市场差不多，在有限供给的时间它就很贵，而且相对贵的房价是质量不好的房子，因相对的供给有限。北京的房价已经高出纽约了，你去纽约买过房子吗？美国的多数会比如纽约、曼哈顿，你开车走出去一小时，本地的房价就大概要差十倍。纽约和美国中西部都会比力，还会再相差十倍以上。而我们都会间的落差并不敷大，一讲这个题目就要挨骂。
我们如今是郊区房价太贵，城里核心区却不敷贵。股票里所谓蓝筹，大盘是不贵的，贵的是小新创。缘故起因是在有限供给的时间，总价低的东西相对贵，但这是不公道的。只要中国经济总体的增速继承保持下去，没有哪个国家会在内需强大的时间能把房地财产扳倒在地上。
客岁和前年我们非常担心经济增长题目。中国真没需求了吗？真的掉到中等收入陷阱了？真的进入老龄化社会了？房子限购，买车摇号，还不让生孩子，听上去好像不是没有内需。我们的政策和经济的表象是相加不起来的。说限定购车是由于蹊径不敷，蹊径不敷恰好可以投资修路嘛。不管是日本还是欧洲，有很多的老都会，都是从汽车期间演化过来的，这些履历都是有的，应该去好好学学，不能蹊径一堵就搞车辆限购。
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