青岛奢侈品照顾护士的简单先容（青岛奢侈品护理）

阅读高能之前，插播一段广告。

假如您有新兴品牌招商拓展需求此次展会“非来不可”

　　【参展对象】

【一】餐饮美食：中式正餐、中式快餐、西式餐饮、亚洲餐饮、烧烤/自助、咖啡/简餐、地方小吃、水吧/冰淇淋、美食广场、自助餐饮、旅店连锁等；

【二】儿童贸易：儿童教诲、儿童零售、儿童服务、儿童娱乐/休闲、儿童空间场合等；

【三】服饰零售：聚集店、男女装、活动休闲、计划师品牌、居室服饰/孕妇装等；

【四】专业零售：数码/影音、珠宝/饰品、个人照顾护士、钟表/眼镜、保健/食品/药品、皮具/箱包、杂货／厨具／餐具、礼品工艺品、文具/办公、户外高尔夫、创意店/爱好店等；

【五】生存服务：家庭服务/厨艺培训/插花培训、美容/美发/SPA、旅游服务、文化/艺术、拍照/爱好、乐器/琴行/培训、银行/公共奇迹等。

【参会对象】传统阛阓、购物中心、贸易地产项目董事长、总司理、商管招商负责人，以及餐饮类品牌的董事长、总司理、开辟拓展负责人……。

　　一、业态规划界说：

　　购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的条件下，为满意目标斲丧者的斲丧需求，公道引进贸易业态，对购物中心各功能分区和各楼层所举行的业态布局。购物中心业态规划应依照三个原则。即：明白定位，功能完备性，业态相干。

　　二、业态规划要点：

　　1、明白项目定位

　　业态规划起首要明白的是地点项目标定位，统统业态规划以致后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的公道性。项目定位重点包罗目标斲丧群定位和业态定位。

　　目标斲丧群定位，必要前期通过科学体系的斲丧者问卷调研，对目标斲丧群的范围、年龄段、收入程度、斲丧特性等举行科学分析，发掘目标斲丧群的重要特性。固然，项目标体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。

　　业态定位包罗业态占比、业态落位、业种品类及分布。

　　举例来说，上海曹路宝龙都会广场定位于社区型购物中心，其目标斲丧群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的斲丧者，其业态定位即以周边住民一样平常生存业态为主，涵盖超市大卖场，生存配套，各色餐饮类业态。撤除家乐福超市，餐饮成为其吸引更大范围内斲丧者的有力体验业态。

　　厦门宝龙国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标斲丧群即定位于厦门以致周边县市中高端斲丧人群，其业态定位，即对准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。

　　2、业态组合

　　业态组合包罗业态选择及业态配比。

　　业态选择：业态选择，根据项目地点都会的级次，同一都会的差别地区，项目标功能差别，均有较大差别。如都会核心商圈购物中心，遭受高租金的零售服饰类业态肯定占主导，郊区型购物中心当侧重生存配套类及目标性体验性强的业态。差别地区斲丧者其斲丧差别直接决定了业态选择的差别。

　　举个例子：北京CBD万达，周边多以活动性的上班族为主，一到夜晚或周末生齿骤减。其超市选择家乐福大卖场，就是没有充实思量斲丧人群需求而做的较差选择，大卖场更得当选择传统生存区而不是CBD商务区。而咫尺之隔的华贸中心，星光天地B1楼选择华联佳构超市，更符合这群候鸟型上班白领族的斲丧特性。

　　业态配比：公道的业态配比，重要有两个作用，一个是美满品类布局，更好的满意斲丧需求；尚有就是公道的业态配比决定项目团体租金收益的高低，由于差别业态产生的租金收益差别较大，怎样做到均衡低租金高体验类业态与高租金低体验类的业态互补共赢，是前期订定业态规划、租赁决定文件、投资回报率时均要通盘思量的。

　　3、工程技能条件

　　业态规划时，肯定要充实思量所要引进商家其特别的工程技能要求，是否得当在购物中心楼层内策划。层高、柱距、布局负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应思量到的工程技能条件。

　　超市大卖场：其层高要求就是包管阛阓内无吊顶地区灯具底标高不低于3.7m，全部管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；布局负荷方面，鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。超市独立的货梯，卸货平台及货车动线均需在前期明白。

　　影院：一样平常影戏院的层高都要求在8-9米之间。假如项目本身在构筑上不具备如许的层高条件，那么在业态规划中是不符合设置影戏院这一业态的。尤其是当规划有IMAX影厅时，IMAX影厅地点部分会跨层，无论是下沉还是上挑，务必满意其最小标准尺寸。（通常标准的矩幕IMAX为22米宽，16米高，天下最大的IMAX影戏院银幕高达29.42米）。

　　餐饮：在业态规划阶段，起首必须确定餐饮地区，以便在规划计划阶段就预留各项餐饮办法条件，比如供水、供气、供电，排油烟管径、隔油池等。在规划计划阶段这一块不到位，后期招商纵然想招餐饮业态也无能为力。假如预留不充实大概计划不公道，后期要增长很多二次工程改造的本钱。这也是如今很多传统百货想要转型增长餐饮业态时碰到的窘境，原有餐饮条件不敷，增长餐饮条件将带来漫长工期及较大本钱。如今宝龙全部购物中心在业态规划阶段，均需确定餐饮地区，并预留全部餐饮必备条件，标注厨房地区。

　　健身会所：健身会所通常涉及的功能区非常多，一个大型健身房，常设有东西练习区、室内游泳池、多功能水疗中心、有氧大操房、动感单车房、飞镖馆、瑜伽房、舞道区、斯诺克中心、乒乓室、棋牌室、网吧、托幼中心、桑拿淋浴区、体能测试中心、休闲商务中心、中西餐厅、营养餐吧、水果影视吧、活动专卖区等。差别功能分区涉及到的工程技能条件差别较大，特别是室内游泳馆，其楼板荷载至少要到达1500kg/平方米。

品牌落位篇

　　一、品牌落位界说：

　　品牌落位是指在符合项目团体定位的条件下，按照各楼层业态规划，将符合的品牌，按照符合的面积，落在符合的位置。假如将项目比作一个人，定位塑其魂魄，业态成其精气，品牌则赋予项目看得见的血肉。定位是因，则品牌是果，品牌的落位是实现定位的结果。

　　二、品牌落位要点

　　明白项目定位——看不见的东西最紧张。

　　就像我的一位导师所说：看不见的东西最紧张。这里我频频夸大定位，由于定位在贸易地产中，属于看不见的东西，看得见的是物业条件和招商举动。很多开辟商每每一开始就急于紧抓看得见的而忽视看不见的，这也是很多项目缺乏魂魄，导致失败的缘故起因。

　　在贸易地产供应严峻过量，品牌方越发强势的当下，每每是客（品牌）大欺店（开辟商）。越是强大的品牌商，越是见地过各种各样差别定位差别气力的开辟商。他们有着几十年乃至上百年的运营履历，每每对项目标明白有着比仅做过几年贸易的开辟商更深刻的领会。开辟商假如本身都没有想清楚定位，何谈招到符合的商家。尤其是住宅出身的开辟商做贸易地产（其特性是风俗了甲方强势文化，定位目标是以贩卖长处最大化），两边道差别，何谈相为谋？

　　以是招商的第一步，先要深化定位。深化定位必要对项目更深条理的明白。对竞争项目标定位、规划、品牌做深入研究；对目标客群的斲丧风俗和斲丧倾向更深入的思考；对主力商家和品牌商家做更深入的分析和筛选。

　　品类规划——四项根本原则

　　在塑造好项目标魂魄之后，就该给其注入精气神。

　　接下来必要针对差别楼层，差别地区，差别品类，实行由团体到局部，由主到次的品类规划。品类规划要点：在明白团体定位的条件下，各楼层需明白主题；冷区及热区怎样衔接，怎样人流互动；品类搭配需满意斲丧风俗。

　　品类规划四项根本原则：

　　1、唯一性：同一品类不能重复出现，克制内部贩卖分流，低落坪效，同时也有利于项目特色策划业态的创建和保持。如引进韬博或赛标，那就没须要再引进NIKE，Adidas;有了Apple旗舰店，就不必要COODOO或美承。固然，沃尔玛和711通常可以或许很好的共存，这类便利店通常放在Mall外街或相近入口，其业务时间和机动的策划方式，通常能与大卖场互补。以是，同一品类重复出现的条件必须是功能互补。

　　2、丰富性：丰富的品类规划，有利于实现快速旺场，引领并改变本地的斲丧观念和生存方式，同时能带来团体租金收益的稳固增长。如在购物中心规划儿童主题类业态，就要包管品类只管丰富。儿童零售类的聚集店、童装、童玩、童鞋、童车、食品等只管做到丰富全面，儿童体验类的游乐、早教培训、艺术、活动等，可以有效加强整个购物中心的体验感。

　　3、关联性：同一楼层针对雷同斲丧群体，将同一类客群喜好的商品会合于一个楼层或地区，使得客流与贩卖的转化率到达最大化。如在三楼规划大量的儿童类业态，同时可以增补美容SPA，女性主题餐厅，家居家饰类年轻妈妈们常逛的业态；在影戏院周边，通常可以安排一些电玩、甜品、休闲餐厅、水吧等业态。

　　4、针对性：品类规划必要符合斲丧特性，有针对性地落在差别地区。这将有利于斲丧者能在最短的时间内找到本身想要的商品或服务。如购物中心毗连地铁的楼层，人群分过路客和目标客群，怎样最大化的延伸目标客群的停顿时间，并间接促成过路客的斲丧举动。可以有针对性的规划一些便利店、生存配套、零食店、快捷餐厅、特色美食等。这类业态布局机动，业种丰富，面积不大，租金承载力高，能有效动员人流并创造精良租金收益。

　　理清品牌产物线——从产物线看项目定位

　　这里举个例子简单说一下，西班牙Inditex团体(INdustriasdeDIseñoTEXtil,S.A.，简称INDITEX)，是天下四大时装连锁机构之一，旗下拥有ZARA、PullBear、MassimoDutti、Bershka、Stradivarius、Oysho、Uterque、ZaraKids服装品牌，及ZaraHome家居品牌。Inditex如今在国内开店，通常是多品牌齐头并进，通常要求1+3（ZARA+PullBear、Bershka、Stradivarius）或1+6捆绑进驻。最常见的是第三代万达广场内，如武汉菱角湖万达（B级店）、武汉经开万达（B级店），我们每每可以同时望见ZARA、PullBear、Bershka、Stradivarius四个服装品牌。ZARA可以主打多年龄层的男女装；PullBear主攻中低端年轻群体，Bershka主打陌头风格的年轻前卫群体，Stradivarius定位年轻潮流女装。而MassimoDutti、Oysho在产物线内定位相对更为高端，通常会在定位更高的购物中心出现，如成都金牛万达广场（A级店）。产物线的多品牌战略可以覆盖更广的斲丧客群，从而带来更佳的利润。但并不是覆盖越全越好，还要看项目定位及斲丧环境。如青岛伟东乐客城引进了Inditex产物线的7大品牌。但项目地点的李沧区斲丧环境和斲丧程度相对偏低，斲丧者对MassimoDutti这类小众又偏高端的品牌担当度很低，笔者本年8月去店内观察时，就面对打折亏损。

　　站在开辟商招商的角度，摸清差别品牌差别的产物线战略，选择得当购物中心定位和档次的品牌产物线，对项目招商每每事半功倍。换个角度讲，品牌的差别产物线都有清楚的定位，更能正确筛选符合购物中心必要的的品牌。

　　品牌间位置搭配——门当户对与权门恩怨

　　品牌之间的位置搭配也非常复杂，其特点像极了中国人的性格，“相互攀比，相互竞争”。这里以奢侈品牌为例：天下三大奢侈品团体LVMH、PPR、Richemond之间竞争剧烈，尤其以LVMH旗下的LV和PPR麾下Gucci之间竞争最为白热化，你很难在一个购物中心看到他们两个，更不消说比邻而居。

　　奢侈品品牌落位的搭配原则：

　　1、门头入口选Gucci或LV，固然Prada,Zegna等也不错；

　　2、LV和Gucci是有我没你，有你没我，Dior和Chanel品类互斥互不顺眼；

　　3、Zegna和Cartier、Prada和LV、Chanel和Zegna、Dior和Hermes可做邻人；

　　4、单品类如PatekPhilippe一样平常邻中庭、聚集店如LV、Prada放门脸。

　　品牌面积适宜——量文体衣

　　面积要求是品牌招商的一个紧张内部思量因素。差别商家必要的面积差别，在举行业态规划时就应充实思量差别商家的策划面积的差别。假如规划的面积太大，不得当引进该品牌商，纵然引进了也是资源的浪费，造成坪效过低，策划压力大；假如规划的面积过小，则不得当相应商家的要求，也会对招商造成拦阻。因此，商家的面积要求是不容忽视的要素。

　　如一样平常的服饰品牌，套内面积通常在100-150㎡左右。一些时装品牌在主线服装打开着名度后，会扩展鞋、包、配饰等副产物线，其面积需求通常要求更大。而雷同于ZARA、HM这类服装聚集店，不但席卷男装、女装、童装，鞋、包、配饰等包罗万象，其最大的上风就是格局多样，且超高频率的更新换代，大大进步了产物的丰富程度，顾客每次来都能见到不一样的奇怪产物。以是一样平常的快时尚面积均要求1500-2000㎡左右来展示更多选择。以是品牌的开店面积，是由该品牌的产物线丰富程度来决定的。

　　餐饮品牌因菜系差别，定位风格差别，所需求面积差别较大。大的如芭菲盛宴能做2000-10000㎡，席卷自助餐、婚宴、商务宴请、集会会议室等全套功能。这类餐饮每每必要1-4楼的空间，首层必要独立大堂直接进入策划地区，面积在400㎡-500㎡之间，且一楼大堂局部挑空。此类餐饮在项目规划前期就作为主力店来沟通，定制化开辟。

　　中大型餐饮如外婆家，绿茶需求面积通常在500-1000㎡，这类品牌拥有超高的翻台率，常常能带来巨大的人气。但弊端是，一样平常购物中心不会同时引进好几家这类超高翻台率的餐饮，会对整个餐饮层造成人气黑洞，人气南北极分化。随着经济缘故起因及上层反腐，高端餐饮尤其是中高端大型餐饮，开店面积渐渐缩小，客单价也将更亲民。如今购物中心餐饮坪效高的面积区间，重要还是会合在300-500㎡左右。

　　在一些边边角角，大概一些大餐饮的外围，同时也会切割一些小铺出来做一些休闲餐饮、水吧、甜品店，面积几十到一百多平方米。重要有三个目标：一是规划更多餐饮品类，进步整个餐饮区的丰富度；二是小铺每每能出高租金，补充大餐饮低租金的收益丧失；第三个目标，大餐饮面积大，在进深雷同的环境下，开间肯定很大，假如一条临街面几十米都给一家大餐，可逛度会大大低落，以是会在大餐外围割出一些进深浅的小铺，形成小口大肚子。

　　租金遭受本领——差别业态各差别

　　购物中心的租金付出通常分为纯租金或扣点，大概二者取其高。但差别业种商户的租金遭受力各有差别。租金是商户策划本钱的一个紧张构成部份。租金过高，商家的策划压力就会很大，商家赚不到钱，整个购物中心的策划布局就会变得非常脆弱。另一方面，租金是购物中心重要的收入泉源，购物中心的投资回报重要是通过租金来实现的。因此在举行业态规划时，应思量差别业种商户的租金遭受本领，从而举行公道的业态规划，以到达租金收益的最大化。

　　武汉各范例餐饮，策划状态较好的品牌商家，租金占业务额比重重要会合在5%-8%左右，尤其是特色中西餐饮及大型中式餐饮租金占业务额比例较低。餐饮租金占业务额高出20%，通常红利空间是比力小的。特别是如今的餐饮业面对着高升级换代率，高人工本钱，高质料本钱，留给餐饮的净利润率越来越有限。纵然翻台率再高，一样平常餐饮的承租力也很难高出200元/㎡/月。而很多零售品牌，其承租力乃至可高达2000元/㎡/月。

　　以是购物中心规划中，餐饮业态规划大多设置在高层。除了思量到可以将人流往上牵引外，尚有一个紧张的因素就是租金代价因素。以是我们通常可见，低楼层设置黄金珠宝、手表，高楼层设置餐饮等目标性业态，也是有其承租力的考量。

　　三、品牌落位步调：

　　商家摸底——知己还要知彼

　　项目本地的商家资源在很洪流平上决定了该项目日后招商的难易程度。由于除非是一二线都会的核心地段，并具备超强的招商运营团队，才华引入大量初次入驻该都会的商家资源。否则，招商还是应该实际点，目标着眼于已入驻该都会的品牌为宜。

　　商家摸底起首要对项目地点都会的贸易资源环境举行市场调研。包罗品牌的进驻环境，开店面积，租金，业务额、坪效等环境深入研究。商家摸底的目标在于分析本地的贸易发展环境，把握目标品牌的策划环境，为项目后续招商及运营提供参考依据。

　　从摸底环境可以判定出，地点都会相干品牌的需求。假如发现尚有空间，那对自身项目是个机遇，假如过于饱和，则引进该品牌对后期策划存在风险。假如整个的规划与项目本地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，对将来的策划产生倒霉的影响。

　　通常的做法是，重点选取目标都会零售、餐饮、配套、各类主力店，策划业绩排前50或100名的品牌，作为将来招商的重点突破点。

　　商家库创建——兵马未动，粮草先行

　　为克制后期招商的盲目性，必要针对符合项目定位、策划环境精良的品牌创建商家库。

　　商家库的管理工作包罗三大块：商家开辟，商家库的维护，构造评估。

　　商家开辟：由招商部分，通过多种渠道，将商家资源按照零售、餐饮、配套、休闲娱乐、主力店等业态，录入公司的商家资源库中。由招商部分筛选出符合要求，并与汗青记录无辩论的商家进入资格检察阶段。资格检察包罗：商家策划环境、策划汗青，相助汗青等。

　　商家库维护及构造评估。商家库至少包罗四类内容：商家名录，商家级别，商家状态，相助档案。并定期针对合格商家举行资格评估，清退题目商家。

　　主力店落定——有争议的基石

　　有关主力店招商，网上的资料多如牛毛，这里我就不具体多讲。主力店的落定，相称于给项目招商定了基调，为后期一样平常品牌招商打下了底子。不外近期网上议论得沸沸扬扬的话题：购物中心去主力店化，并增长次主力店占比。私以为，主力店至少在短期内，仍将具备紧张影响力。如重庆合川宝龙都会广场，引入了西南地区首家明白鲸天下儿童乐土，实用面积近2000㎡，有效动员了家庭儿童类其他品牌的招商。该项目预计本年下半年开业，好铺不多，故意者速接洽。

　　龙头品牌意向——牵一发而动满身

　　在招商过程中，主力店必须先行一步，尚有一个工作划一紧张的是，起首落实符合项目定位的行业龙头品牌的意向。

　　比如招高端零售品牌，确定了LouisVuitton，其他如Loewe、Celine、Givenchy、KENZO、Fendi等一众品牌都将纷至沓来。同样的原理，搞定了Gucci后，YSL、AlexanderMcQueen、Zegna等一大帮品牌也将水到渠成。很多着名品牌很难单独形成气候，必要借势业内极具影响力和招呼力的龙头品牌。某种意义上说龙头品牌可以帮你招商，可谓牵一发而动满身。

　　但龙头品牌的引入，每每必要淹灭大量的人力财力和时间。比如，招个LouisVuitton，你得预备好3-5万元/㎡的装修补贴孝敬这位大爷，收不收还得看大爷的表情。就算大爷颔首了，你还得把最好的位置，最佳的展示面，最低的扣点备齐，就是如许，购物中心开业了，他说不定还在打围，只甩给你一句：JUSTWAITTING，机遇成熟了再出场装修。讲到这里，当惯了大爷的住宅开辟商霎时吓尿了，没想到贸易地产开辟商当了那么多年孙子。不外不要惶恐，非高端购物中心固然也要招龙头品牌，也要给装补，也要低落扣点或租金，但各人相助机遇更多，会商更有余地。不像奢侈品，一个都会大概就开1-2家，几十个僧人都在抢一碗粥。

　　不外奢侈品招商不是一挥而就，纵使强如万达，其号称天下之最的汉街万达广场，在给了几个亿装补，推迟几轮开业后，那些传说中的国际大牌犹抱琵琶半遮面。如今厦门宝龙国际中心就定位于国际奢侈品购物中心，将来的压力和挑衅非常困难。

　　联发品牌落位——强强联手，相助共赢。

　　品牌连合发展战略是指两个或更多品牌相互连合，相互借势，使品牌本身的各种资源因素到达有效的整合从而创造双赢的营销局面的战略。

　　联发品牌在购物中心的作用：

　　1、提拔购物中心的品牌品格，拉动其他品牌的进驻，可以到达上风上的互补；

　　2、较强的履约本领，较强的抗风险本领，加强了购物中心的策划本领；

　　3、通过联发品牌的认知可以动员购物中心客流，可以或许创造一种新的需求，提拔着名度，收缩作育期。

　　如今常见的一些联发商家包罗：衣恋团体、赫基团体、绫致团体、百盛餐饮等。这些品牌团体的上风是大众熟知，跨地区，多开店。万达、宝龙这类天下性的贸易地产开辟商，可以与其战略相助，天下开店，镌汰了单个项目逐个沟通的时间本钱。

　　高租品牌落位——爱你在心口难开

　　在主力店、龙头品牌、联发品牌落定之后，再安排高租品牌的落位。所谓高租品牌，即黄金珠宝、钻石、手表、眼镜、箱包皮具、扮装品、香水等对铺位面积需求不大，但是能遭受较高租金的品类，源于它们超高的利润空间。

　　黄金珠宝这类店面形象好，一样平常放置在一楼邻近入口。扮装品、香水类通常面积不大，通常设置在一楼女装区单独割出的小铺，假如购物中心通道够宽，通常可设置中岛，作为多金点位。购物中心这类高租品牌，通常用不到10%的面积，提供了乃至高出20%的的租金收益，着实是招商必备良药。

　　泉源：贸易地产观察

　　老鱼订阅号

6000个零售地产拓展与招商实名制通讯录、和10万俱乐部会员交换与相助！中国泛商会(CRC)由北购联、东北贸易网发起创建的——中国商家新店拓展精英俱乐部。以推动中国零售地财产快速发展为己任，微信平台旨在帮忙开辟商、品牌商拓展举行推广和宣传！

注：加超等通讯录，请添加【老鱼】微信号：dbmall申请注明：都会+品牌名/项目名+本人实名

本文链接：https://wwwroot.co/qing-dao-she-chi-pin-zhao-gu-hu-shi-de-jian-dan-xian-rong.html