越秀房托拥有了国金中心，意味着资产规模增长2倍。肖雄摄
上周五，国务院发布《关于加快培养和发展住房租赁市场的多少意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，在加大政策支持力度方面，稳步推进房地产投资信托基金（REITs，以下简称“房产基金”）试点。比年来，房产基金反复写入发展租赁市场的“国策”。
“房产基金的长处就是天然去杠杆。”越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”）的管理人越秀房托资产管理有限公司（以下简称“越秀房托”）行政总裁林德良日前担当南边日报记者专访时表现，“我们通过资产股权的证券化以及境外低本钱融资，基金借贷比例长期控制在45%以内。”
作为环球首只投资于中国本地物业的房地产投资信托基金，越秀房产基金2005年乐成在香港联交所上市，十年之间，资产规模从45亿元发展到靠近300亿元。林德良表现，随着房地产开辟毛利渐渐降落，贸易地产、财产地产将拥有更好的发展远景，房产基金将在此中扮演紧张脚色。●南边日报记者江珊
1.百亿收购国金中心“一石多鸟”
2012年，越秀房产基金以134.4亿元的总代价收购越秀地产旗下广州国际金融中心，这是广州国企资产一次意义庞大的“乾坤大挪移”。
在林德良看来，这是“一石多鸟”的妙招。“越秀地产实现了房地产投资利润，重资产变化为轻资产布局，在团体层面，通过全面的负债重组，团体资产名誉评级上去了，银行乞贷本钱也随之低落。”
作为越秀团体旗下核心业务板块，越秀房托拥有了国金中心，意味着资产规模增长2倍，所持物业新增长旅店、公寓元素。在资源市场上，基金单位增发后总数翻倍、逐日交投量放大4倍，而且引入了中国人保等长线投资的大型机构投资者。
根据2015年年报，旗下物业的资产总值近293亿元、年物业收入为17.1亿元，在亚洲110多个上市房地产基金中，分别位列第十和第八。
除了团体或分拆售卖、抵押贷款之外，房产基金成为一种能让房地产开辟商资金回笼的新途径。当下房地产市场正在有序推进“去杠杆”“去库存”，股权式的房产基金通过召募基金的方式，引入社会资源，承接下积聚在银行中的巨额房地产开辟贷款。同时，多数的房产基金管理人拥有专业的贸易物业运营本领，将有效盘活存量。
林德良举例，“在本地，你买了一套房租出去，房租收入除以本钱，回报率约为3%-4%，而越秀房产基金，过往的年回报率可以到达6-7%，这是将策划提拔、资产提拔与财务提拔等三层方面综合来实现的。别的，房产基金的派息与物业收入挂钩，以是物业策划稳固就会带来稳固的回报。”
本年3月，基金进入恒生大中型指数，使其在外洋发债的融资源钱大幅低落。如许，通过公道的杠杆，放大了租金收入的回报率。
“怎样做好再融资以低落利钱是保持高回报的关键，我们利用香港平台做好两地的现金流管理，从而到达最低的融资源钱。”林德良先容。为应对人民币贬值带来的外债还息压力上升，他表现，公司正在思量对如今76%比例的外债得当低落。
2.差别化产物定位为贸易物业增值
大陆家嘴腹地属于上海金融核心地区。客岁9月，越秀房产基金以26.272亿元收购地区内的上海宏嘉大厦，此单收购案被外界评为广州老牌国企初次出穗进沪的大胆之作。
经手半年，宏嘉大厦的房租单价就已实现增长超3成。根据公开数据，客岁6月，宏嘉大厦写字楼的出租率为99.29%，均匀租金为逐日每平方米6至7元。2015年报表现，收购完成后，项目出租率维持高位运行，租金程度则连续稳步上升，租金单价已高出8元。
立于高档写字楼林立的金融商圈之中，怎样短时间内实现租金升值？林德良总结，越秀房托靠的是差别化的策划定位和资产提拔。“找准定位，才华对症下药。”
新的宏嘉大厦客户群定位为自贸区内发展型的金融企业，这类企业的业务大多是遍布环球，为此，越秀房产基金斥资上百万元为宏嘉大厦安装了银行利用级别的光纤和空调制暖装备。林德良说，“他们都是24小时办公的金融企业，南边的湿冷气候让夜晚特别惆怅，光纤和暖气，成为最大的吸客法宝。”
林德良先容，从白马批发市场的长盛不衰，到拥有国金中心实现里程碑式的飞跃，再到引入优衣库激活维多利广场……这间资产管理公司，形成了一套差别化产物定位和连续优化服务内涵的策划哲学，才得以通过复制乐成模式在上海滩驻足。
据年报表现，2015年越秀房产基金分派总额7.04亿元，比2014年增长了6.3%。维多利广场、白马大厦、国金中心成为拉动公司业绩发展的“三驾马车”，物业收入分别实现了19.4%、11.1%、9.3%的同比增幅。此中，国金中心写字楼月租价约为235元/平方米，比同区均价高出36%，位居珠江新城写字楼之冠。
3.变身“都会运营商”发掘商机
房地产开辟已告别暴利期间，通过整合现有物业实现妥当升值的贸易地产、财产地产运营商的春天正在到临。
4月下旬，一场对于广州意义庞大的签约仪式被安排在国金中心举行。思科中国创新中心总部将落户广州，将来将建立年产值规模超千亿元、环球领先的聪明城。林德良透露，在思科之后，国金中心58层还欢迎了两批访问广州的“贵客”，这是作为市属国企的一份荣誉，也是对公司运营都会地标的肯定。
林德良先容，国金中心的定位是广州顶级的写字楼，按照连合国对写字楼的评分标准举行测评，其综合得分位列珠江新城第一。精准的定位和资产提拔，让国金中心拥有了各国驻广州领事馆、天下500强企业等一大批高端租户，这也为其高租价提供了包管。
值得一提的是，在发展租赁市场的过程中，品牌化的公寓公司恰好迎合了一批盼望改善住房环境的人的需求。在国内，万科、链家等在内都开始创建起长租公寓品牌，雅诗阁、辉盛阁等外资运营商则已乐成霸占了高端长租公寓市场。林德良先容，国金中心的雅诗阁如今出租率长期维持在90%多。外籍客户在广州可选择的高端公寓项目太少，纵观其他地区，北京、上海、深圳的公寓也有很大的发展远景。
在寸土寸金的珠江新城，写字楼产物竞争的差别化趋势已非常显着，在国金中心之外，尚有复式户型的小总部，以及每层设有开放空间便于交换的创意工作室。根据最新的国策，贸易部分可以作为住宅出租，又将为写字楼和零售物业带来一场全新的定位。
在林德良看来，，贸易地产和养老、物流、工业园等财产地产，都是房地产将来发展的方向。贸易地产开辟就是都会运营商的理念，比方绿地团体将兰州打造成西部的走廊。而财产地产形成的规模化财产经济，能动员一座都会的经济飞跃，比方武汉的光谷。
着眼广州，林德良以为，自贸区、养老地产、创意创业等特色财产地产项目将大有可为。上海自贸区已进入3.0期间，民营资源成为外商、外洋资源之外的一大动力源泉，而南沙自贸区起步较晚，也正进入2.0期间，更多的创新总部企业将落户这里，将成为地产运营商的必争之地。
声音
税收优惠等可助
推房产基金发展
在今次国务院发布的《关于加快培养和发展住房租赁市场的多少意见》之前，2015年1月，住建部也曾发布《关于加快培养和发展住房租赁市场的引导意见》（以下称《引导意见》），支持房地产开辟企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
《引导意见》指出，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于办理企业的融资渠道，有利于增长中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充实利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增长住房租赁房源供应。
值得留意的是，对比两份文件，推进试点工作由“积极”转为“稳步”。变革之间，表现出了国内发展房托基金的慎重与刻意。担当专访时《意见》尚未出台，林德良告诉记者，越秀房产基金属于信托上市，以是拥有很多股权式房产基金的流畅性上风，但如今国内还没有信托上市的方式。
自2010年国务院答应北京、上海、天津三都会为房托基金试点都会以来，国内出现了一些房托基金或类房托基金的产物，但发展迟钝。客岁6月，首只公募房托基金在前海设立，但本地仍未答应信托上市。
在本年天下“两会”期间，天下人大代表、越秀团体董事长张招兴曾发起，鉴于当前REITs的发展面对立法缺失、税负过高及羁系权责辩论等诸多题目，发起天下人大常委会尽快订定《房地产投资信托基金法》。
张招兴以为，发展REITs有助于办理国内如今贸易地产空置率较高的环境。然而，国内尚未订定专门调解规范REITs的单行法律，这使得REITs的设立和运行面对诸多法律瓶颈。别的，REITs还面对信托登记、分红限定、信息披露、停业隔离等诸多立法缺失题目，这些都必要对相干法律题目举行顶层计划。同时，税收优惠对于促进REITs繁荣至关紧张。
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